Kombi Arızası Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder? (TBK 301)

Isınma mevsiminin başlamasıyla kiralık konutlarda en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri kombi arızasıdır. Kombi çalışmadığında servisi kim çağıracak, parça bedelini kim ödeyecek, ev sahibi ilgilenmezse kiracının elinde hangi imkânlar var? Bu soruların cevabı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerinde yer alır.

Ev Sahibinin Temel Borcu: Konutu Kullanılabilir Tutmak

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK md. 301). Bir konutun kışın oturulabilir olması çoğu zaman ısınma tesisatının çalışmasına bağlıdır; bu yüzden kombinin kullanılamaz hâle gelmesi, kiralananın ayıplı duruma gelmesi olarak değerlendirilebilir.

Kanun bu kuralın konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça söyler. Sözleşmeye “her türlü tamirat kiracıya aittir” gibi geniş bir hüküm yazılmış olsa bile, ev sahibinin konutu kullanıma elverişli tutma borcu bu yolla kiracıya devredilemez.

Kiracının Payına Düşen: Olağan Bakım ve Özenli Kullanım

Kiracı ise kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK md. 317). Kombinin günlük kullanımından doğan basit işler, örneğin su basıncının ayarlanması ya da kullanım kılavuzunda kullanıcıya bırakılan küçük bakımlar, bu kapsamda düşünülür.

Kiracı ayrıca kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK md. 316). Arıza, kiracının hatalı kullanımından veya ihmalinden doğmuşsa, onarım giderinin kiracıya yüklenmesi gündeme gelir. Bu nedenle arızanın nedenini gösteren servis raporu, uyuşmazlıkta belirleyici bir belgedir.

Arıza Ayıp Sayılırsa Kiracının Hakları

Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir (TBK md. 305). Kanunun öngördüğü yol adım adım şöyledir:

• Uygun süre vermek: Kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kombiyi kiraya veren hesabına onartabilir ve bu bedeli kiradan indirebilir (TBK md. 306/1).
• Kira indirimi: Ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kirada orantılı indirim istenebilir (TBK md. 307).
• Zararın giderilmesi: Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları öder (TBK md. 308).
• Fesih: Ayıp, konutun kullanımını ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK md. 306/2).

Bildirim ve Belge Düzeni

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olur (TBK md. 318). Bildirimin yazılı yapılması, tarih ve içeriğin ispatı bakımından kolaylık sağlar. Kiracı ayrıca onarım için gerekli çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; kiraya veren de bunu uygun bir süre önce bildirmelidir (TBK md. 319).

Pratikte saklanması yararlı belgeler şunlardır: arızanın bildirildiği mesaj veya ihtar, servis raporu, değişen parçanın faturası ve ödeme dekontu. Kira bedelinden indirim yoluna gidilecekse, verilen sürenin ve yapılan harcamanın belgelenmesi ayrıca önem taşır.

Anlaşma Sağlanamazsa

Kiracı ile ev sahibi arasındaki böyle bir anlaşmazlık mahkemeye taşınmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasından geçer; HUAK md. 18/B kira uyuşmazlıklarını bu kapsama almıştır. Sürecin nasıl yürüdüğü arabuluculuk yazımızda, kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi Gayrimenkul Hukuku sayfasında anlatılıyor. Kira sözleşmesindeki maddelerin nasıl yorumlanacağına dair genel ilkeler için Sözleşmeler Hukuku sayfası da yol gösterici olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kombi bozulursa masrafı kim öder?

Arıza olağan kullanımdan ya da yıpranmadan doğmuşsa ve konutun kullanımını etkiliyorsa, kural olarak kiraya veren sorumludur (TBK md. 301, 305). Arıza kiracının hatalı kullanımından doğmuşsa gider kiracıya yüklenebilir.

Kombinin periyodik bakımını kiracı mı yaptırır?

Olağan kullanım için gerekli bakım giderleri kiracıya aittir ve bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK md. 317). Sözleşmede bakımla ilgili açık bir hüküm varsa önce ona bakılır.

Ev sahibi kombiyi yaptırmazsa kiracı ne yapabilir?

Kiracı uygun bir süre verir; süre içinde arıza giderilmezse kombiyi kiraya veren hesabına onartıp bedeli kiradan indirebilir. Kira indirimi ve zararın giderilmesi de istenebilir (TBK md. 306–308).

Sözleşmede “bütün tamiratlar kiracıya aittir” yazıyorsa ne olur?

Konut kiralarında kiraya verenin konutu kullanıma elverişli tutma borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK md. 301). Böyle bir hüküm, olağan bakım dışındaki ayıpları kiracıya yüklemek için yeterli değildir.

Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 301, 305, 306, 307, 308, 316, 317, 318 ve 319; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.